在商業(yè)較為缺乏的太陽(yáng)宮商圈中，愛(ài)琴海購(gòu)物公園(以下簡(jiǎn)稱“太陽(yáng)宮愛(ài)琴海”)卻因業(yè)主方收回物業(yè)不得不暫停營(yíng)業(yè)。11月28日，太陽(yáng)宮愛(ài)琴海發(fā)出公告稱，因業(yè)主方收回物業(yè)，租賃合同終止，愛(ài)琴海將于2020年2月29日停止?fàn)I業(yè)。該物業(yè)未來(lái)仍為商業(yè)項(xiàng)目還是轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓，目前業(yè)主方——北京雙全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未給出明確說(shuō)法。

明年2月底閉店

歷經(jīng)兩個(gè)月閉店傳聞風(fēng)波，太陽(yáng)宮愛(ài)琴海終于發(fā)布正式通知。北京商報(bào)記者走訪太陽(yáng)宮愛(ài)琴海看到，該商場(chǎng)已經(jīng)貼出《關(guān)于北京太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物公園終止經(jīng)營(yíng)顧客告知書(shū)》，該公告稱，因業(yè)主方收回物業(yè)，租賃合同終止。愛(ài)琴海購(gòu)物公園將于2020年2月29日終止?fàn)I業(yè)。在終止?fàn)I業(yè)日前，愛(ài)琴海購(gòu)物公園將正常營(yíng)業(yè)，但店內(nèi)部分商戶將于2019年12月31日起陸續(xù)停止經(jīng)營(yíng)。

雖然太陽(yáng)宮愛(ài)琴海閉店已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，但大部分商家依舊正常營(yíng)業(yè)，只有個(gè)別商家已經(jīng)撤店，如拾味館、馬博士、進(jìn)巍美甲等。愛(ài)琴海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前場(chǎng)內(nèi)撤出的商戶均為合同到期，其余的商戶會(huì)在12月31日后陸續(xù)停止?fàn)I業(yè)，至2020年2月29日全部撤出。

在鮮芋仙門(mén)店，工作日上午還有不少消費(fèi)者。該門(mén)店工作人員向北京商報(bào)記者表示，工作日的客流稍微少一點(diǎn)，但周末會(huì)有很多周邊居民前來(lái)。閉店消息并沒(méi)太多影響到店顧客數(shù)量。記者在一家名為COCO的奶茶店內(nèi)通過(guò)一個(gè)小時(shí)的統(tǒng)計(jì)得出，該門(mén)店在上午11點(diǎn)-12點(diǎn)的一小時(shí)內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)單共計(jì)38次，美團(tuán)外賣(mài)共計(jì)14單，餓了么有12單，手機(jī)點(diǎn)單客戶有23個(gè)。該店店員表示，“今天是工作日，這種銷售算是平均水平，并不是高峰表現(xiàn)”。

為了最大程度利用太陽(yáng)宮愛(ài)琴海的既有客流來(lái)提高銷售，各個(gè)商家在撤店前推出多種促銷活動(dòng)。北京商報(bào)記者在三層的一家名為Pororo的兒童游樂(lè)門(mén)店了解到，該門(mén)店目前可以辦理單次、三次或五次游樂(lè)卡，保證消費(fèi)者在接下來(lái)的兩個(gè)月內(nèi)能夠使用完所有次數(shù)不浪費(fèi)。Pororo店員表示，因?yàn)樽约议T(mén)店占地面積較大，目前還在太陽(yáng)宮商圈尋找合適的場(chǎng)地，在搬店之前會(huì)一直堅(jiān)持到營(yíng)業(yè)的最后一天。

此外，北京商報(bào)記者致電已經(jīng)撤出的兒童游泳門(mén)店馬博士得知，目前該門(mén)店已經(jīng)確定搬至太陽(yáng)宮凱德MALL，消費(fèi)者辦理的游泳次卡還可以繼續(xù)使用，若是消費(fèi)者覺(jué)得凱德MALL不方便，也可以選擇任意一家馬博士直營(yíng)店消費(fèi)。

據(jù)悉，為處理閉店引發(fā)的后續(xù)服務(wù)，愛(ài)琴海成立專門(mén)的商戶接洽服務(wù)處和消費(fèi)者權(quán)益服務(wù)處，分別負(fù)責(zé)商戶退場(chǎng)和消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)的工作。愛(ài)琴海負(fù)責(zé)人表示，愛(ài)琴海會(huì)盡最大努力維護(hù)商戶的正當(dāng)權(quán)益，部分合作商戶可能轉(zhuǎn)移至大興愛(ài)琴海門(mén)店繼續(xù)合作。同時(shí)，上述負(fù)責(zé)人還表示，為減少消費(fèi)者的損失，之后愛(ài)琴海還將提供給消費(fèi)者兌換積分的機(jī)會(huì)。另外，愛(ài)琴海還提醒廣大消費(fèi)者，及時(shí)與有關(guān)商家溝通儲(chǔ)值卡以及會(huì)員預(yù)付卡的使用情況，預(yù)防消費(fèi)者權(quán)益蒙受損失，在整個(gè)停業(yè)過(guò)程中，愛(ài)琴海都將會(huì)盡可能協(xié)助商家和消費(fèi)者解決相關(guān)問(wèn)題。

或轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓

此次太陽(yáng)宮愛(ài)琴海之所以停止運(yùn)營(yíng)，是因?yàn)榕c業(yè)主方簽署的租賃合同終止導(dǎo)致。據(jù)悉，2010年，太陽(yáng)宮愛(ài)琴海和北京雙全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《租賃合同》，雙方約定由愛(ài)琴海租賃運(yùn)營(yíng)商業(yè)購(gòu)物中心。而在近期愛(ài)琴海收到業(yè)主方通知，表示將收回物業(yè)自用，租賃合同終止。愛(ài)琴海相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這一要求是業(yè)主方雙全地產(chǎn)主動(dòng)提出的，作為承租方，太陽(yáng)宮愛(ài)琴海將盡可能配合業(yè)主方的要求。

此前，有報(bào)道顯示，北京雙全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將太陽(yáng)宮愛(ài)琴海所在的商業(yè)地產(chǎn)出售，接盤(pán)者為商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金高和資本。而接盤(pán)者將對(duì)愛(ài)琴海購(gòu)物公園進(jìn)行改造，僅保留少部分商業(yè)，主體改為寫(xiě)字樓。對(duì)此，北京商報(bào)記者向北京雙全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司核實(shí)得知，目前太陽(yáng)宮愛(ài)琴海的物業(yè)已經(jīng)不是雙全房地產(chǎn)負(fù)責(zé)，但對(duì)于是否為高和資本持有，對(duì)方表示并不清楚。截至發(fā)稿前，高和資本的總機(jī)電話并未接通。

據(jù)了解，緊鄰太陽(yáng)宮愛(ài)琴海旁邊是大眾公司寫(xiě)字樓，這里曾經(jīng)為百盛購(gòu)物中心，在2016年，太陽(yáng)宮百盛購(gòu)物中心迫于虧損的壓力終止運(yùn)營(yíng)，由雙全房地產(chǎn)改為寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)。而太陽(yáng)宮愛(ài)琴海單店的銷售額表現(xiàn)也從2016年至今維持在近30%的漲幅。

對(duì)于太陽(yáng)宮愛(ài)琴海所在物業(yè)未來(lái)會(huì)轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓的消息，不少商戶及業(yè)內(nèi)人士感到困惑。一位在太陽(yáng)宮凱德MALL工作的王女士直言，太陽(yáng)宮的整體商業(yè)活躍指數(shù)還是比較高的，比如太陽(yáng)宮凱德MALL的客流和銷售額一直都是凱德集團(tuán)在北京項(xiàng)目中表現(xiàn)較好的，從片區(qū)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)商業(yè)會(huì)比寫(xiě)字樓更有市場(chǎng)。尤其從客群來(lái)看，太陽(yáng)宮周邊社區(qū)居多，還擁有北京中醫(yī)藥大學(xué)、化工大學(xué)、對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)等高校，該商圈并不缺乏消費(fèi)者。

投資收益決定經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

作為朝陽(yáng)區(qū)為數(shù)不多的四環(huán)里鄉(xiāng)鎮(zhèn)建制行政區(qū)，太陽(yáng)宮地區(qū)曾長(zhǎng)期被“邊緣化”。但近年來(lái)，隨著城市化建設(shè)的不斷拓展，再加上軌道交通建設(shè)的提速，不少高檔樓盤(pán)開(kāi)始集中落戶太陽(yáng)宮，也引進(jìn)了人大附中朝陽(yáng)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源，讓這里變得炙手可熱，成為連接北部城區(qū)和東部城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。

中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利認(rèn)為，此次閉店并非商場(chǎng)轉(zhuǎn)型定位或商業(yè)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，而是投資方對(duì)于收益回報(bào)的預(yù)期發(fā)生了改變。如果從社區(qū)的角度分析，太陽(yáng)宮區(qū)域的居民密度大，對(duì)于商業(yè)功能的需求還是比較大的。相反，目前北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)壓力增大、租金下滑等現(xiàn)象，若此時(shí)轉(zhuǎn)型做寫(xiě)字樓，與市場(chǎng)發(fā)展略有些不匹配。但從投資市場(chǎng)來(lái)看，投資方可能會(huì)覺(jué)得寫(xiě)字樓收益大于商場(chǎng)收益。若不是物業(yè)回報(bào)率影響，業(yè)主變化不會(huì)影響承租合同的變化，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也不會(huì)發(fā)生改變。

不過(guò)，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、社區(qū)商業(yè)研究中心主任陳立平在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在商場(chǎng)轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓的現(xiàn)象非常普遍。企業(yè)轉(zhuǎn)型為寫(xiě)字樓雖然表面上看不如購(gòu)物中心收益高，但收益較為穩(wěn)定。

北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)認(rèn)為，愛(ài)琴海購(gòu)物中心太陽(yáng)宮店在該地區(qū)還是有一定影響力的，周?chē)用褚灿邢M(fèi)能力。但這個(gè)項(xiàng)目周?chē)?jìng)爭(zhēng)也很激烈，包括離得不遠(yuǎn)的凱德MALL太陽(yáng)宮店。今年6月北京愛(ài)琴海正式接手世界之花部分商業(yè)項(xiàng)目并進(jìn)行簽約，租期為20年。賴陽(yáng)表示，太陽(yáng)宮周?chē)鷮?xiě)字樓的需求也不少，如果有企業(yè)愿意以高價(jià)收購(gòu)此項(xiàng)目，正好產(chǎn)權(quán)方想要變現(xiàn)，是正常的商業(yè)行為。

至于轉(zhuǎn)型做寫(xiě)字樓是不是門(mén)好生意?賴陽(yáng)認(rèn)為，既然有企業(yè)愿意收購(gòu)，說(shuō)明看中了這邊寫(xiě)字樓的增長(zhǎng)空間，“交通條件、地理位置等各個(gè)方面讓這個(gè)區(qū)域有商務(wù)區(qū)的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，而商場(chǎng)本身的樓體條件以及停車(chē)位的合理布局都可以為轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓做好鋪墊”。但是，賴陽(yáng)也坦言，改造整個(gè)建筑體量格局的成本很高，而空間利用率可能也未必很高。他同時(shí)指出，寫(xiě)字樓有一個(gè)根本問(wèn)題就是資金水平比商業(yè)要低，收益回報(bào)也相對(duì)較低。

關(guān)鍵詞： 太陽(yáng)宮 愛(ài)琴海 閉店